Lo que sigue creciendo es a la oferta bancaria para tu primer hogar porque se siguen sumando bancos al “boom” de los créditos hipotecarios en UVA. Esta vez, fue Brubank la entidad financiera que anunció el lanzamiento de préstamos ajustables por inflación, con un plazo de hasta 30 años y un monto máximo de $250 millones.
Hace algunos días el Banco Nación presentó también una nueva línea de créditos hipotecarios UVA, denominada “+Hogares”, tal como lo hicieron otras entidades financieras en las últimas semanas. Se sumaron además Santander, ICBC, Hipotecario, Ciudad, Supervielle y los bancos de Corrientes y de Córdoba. También presentaron sus propias líneas Galicia, BBVA, Banco del Sol, Macro y el Banco de Neuquén. Las propuestas de las entidades están destinadas a la compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa.
Todos los bancos permiten financiar al menos el 70% de la propiedad y casi todas coinciden en que la relación cuota-ingreso debe ser del 25%. Sí hay importantes diferencias en los plazos, los montos y las tasas.
Los créditos inmobiliarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) son préstamos que ofrecen los bancos en los cuales el inmueble se queda como garantía de pago o “hipotecado”, hasta que se concluya el pago del crédito. El valor de la UVA, que se publica diariamente en la web del Banco Central, se actualiza diariamente en función a la variación del CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el índice de precios al consumidor.
De esta forma, la estrategia detrás de las UVA consiste en que la misma se ajuste a la evolución del costo de construcción. Es decir, la UVA se indexa a alguna variable que refleje la evolución de los precios del sector que genera la necesidad de tomar créditos hipotecarios. La finalidad que se persigue es la de expresar los precios de transacciones de largo plazo en moneda local (el peso), para desacoplarlas de las variaciones de una extranjera (el dólar). La dificultad es que el flujo de ingresos de los potenciales tomadores de crédito, se encuentran expresados en pesos y, por tanto, no necesariamente ajustan a la misma velocidad o nivel que la UVA.
Cómo funciona la asignación de los créditos
Tras presentarse los requisitos en el banco en donde se ha decidido tomar el crédito y presentar la documentación correspondiente, el banco evalúa al solicitante y calcula el monto del crédito que puede prestarle acorde a su perfil de riesgo.
Una vez establecido ese monto, se firma el denominado pre-acuerdo, que indica la elegibilidad del solicitante para tomar el préstamo hipotecario, con lo cual se congela la tasa de interés que va a percibir el banco por brindar dicho servicio. Usualmente, el trámite requiere de la presentación de documentación adicional (como ser la exigida por los distintos colegios o asociaciones profesionales intervinientes) y de su posterior procesamiento, hasta llegar al contrato definitivo. Superada esta etapa, ambas partes firman el acuerdo.
En comparación con los créditos tradicionales, los créditos UVA ajustan el capital adeudado y cobran una tasa de interés baja con relación a la modalidad tradicional. Esto ocurre porque el sistema de amortización de deuda difiere. Por otro lado, la tasa pactada en créditos tradicionales también difiere de la de los créditos UVA.
Ya no se extenderán los plazos
En medio del resurgimiento de los préstamos hipotecarios UVA, el Banco Central dispuso quitar una norma que obligaba a los bancos a extender el plazo del crédito en el caso de que la evolución de la inflación supere a la de los salarios. En su reemplazo, estableció que los bancos “deberán poner especial atención a la relación cuota/ingreso” al momento de otorgar el crédito ante la eventualidad que la UVA crezca por encima de los sueldos.
Ese beneficio, importante para créditos atados a la inflación, ya no estará más vigente para la nueva tanda de préstamos que los bancos fueron anunciado en las últimas semanas.
La norma derogada obligaba a los bancos a ofrecerle a los tomadores de préstamos UVA “extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (”CVS”) desde su desembolso”. En ese caso, si la cuota calculada por inflación (UVA) superaba en un 10% a la cuota calculada por salarios (CVS), el tomador del préstamo podía optar por alargar “hasta 25% el plazo original” del crédito, de manera de que la cuota no sea tan gravosa.
